분양권이 있다고 해서 반드시 주택을 소유하고 있는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 최훈일 변호사입니다. 오늘은 서울북부지방법원 판결을 가지고 공공임대주택 임차인의 권리 보호 범위에 대해 살펴보고자 합니다.

최훈일 변호사

1. 사건의 전개

이 사건은 서울주택도시공사가 공공임대주택의 임차인을 상대로 건물인도를 청구한 사건입니다. 이 사건의 핵심 쟁점은 임차인의 배우자가 다른 주택의 분양권을 취득한 것이 임대차계약 해지사유에 해당하는지 여부였습니다. 

사건의 배경

공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 "공공주택 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다."라고 규정하고 있는데, 주택공급에 관한 규칙 제53조에서는 "주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, (후략)"라고 규정하고 있기 때문입니다. 

 

이와 관련하여 서울주택도시공사는 분양권 취득도 주택 소유로 봐야 하고 임차인의 배우자가 분양권을 취득하였으므로 계약해지 사유에 해당한다고 주장하였고, 임차인은 분양권 취득은 주택 소유가 아니고 배우자 이혼하고 세대분리를 하였기 때문에 더 이상 문제되지 않는다고 주장하였습니다. 

2. 법원의 판단

이에 대해서 법원은 분양권 취득만으로는 임대차계약 해지사유인 '주택 소유'에 해당하지 않는다고 판단하였는데, 그 근거로 ① 임대차계약의 해지사유에 관한 규정은 강행규정인데 법령에서 분양권 취득을 해지사유로 명시하지 않았고, ② 공공주택 특별법 시행규칙은 주택 소유와 분양권을 구분하여 규정하고 있는데, ③ 임대차계약의 해지사유에 관한 규정도 아닌 공공주택 특별법 시행규칙의 준용규정만으로 주택공급에 관한 규칙을 준용할 수 있다고 보는 것은 상위법령인 공공주택 특별법과 공공주택 특별법 시행령에 정한 임대차계약의 해지사유를 확대하여 해석하는 것이기 때문에 허용되지 않는다고 봄이 타당하고, ④ 서울주택도시공사가 배우자의 분양권 취득 사실을 알았음에도 분양주택의 입주예정일까지 부동산을 명도할 것을 안내하였을 뿐이며, ⑤ 더 나아가 임차인은 입주예정일 이전에 배우자와 협의이혼하고 세대분리가 되었다는 점을 들었습니다. 

위와 같은 법원의 판결은, 공공임대주택은 단순한 주거공간이 아닌 헌법이 보장하는 주거권을 실현하는 핵심수단이기 때문에 계약해지 조항은 강행규정으로 법령에 명시된 사유가 아니면 계약 해지가 불가하고 임차인에게 불리한 방향으로 해지사유를 확대 해석할 수 없다는 점, 법령 해석 시 상위법령과 하위법령의 관계를 체계적으로 파악해야 한다는 점을 잘 보여 주었습니다.

3. 최훈일 변호사의 조언

위와 같이 공공임대주택의 임대차계약에서 세대 구성원의 변동은 계약의 존속 여부에 결정적인 영향을 미치므로, 계약서상 해지 사유를 꼼꼼히 확인하시고, 세대 구성원의 변동사항이 있으면 즉시 신고하거나 주택 취득 계획이 있다면 사전에 법률 검토를 받으시기 바랍니다.

감사합니다.